17 de agosto de 2026
Se você quer saber quanto realmente rende um imóvel alugado, a resposta começa com uma conta simples: divida o aluguel mensal pelo valor de mercado do imóvel e multiplique por 100. O resultado é a rentabilidade de aluguel ao mês. No mercado residencial brasileiro, esse número costuma ficar entre 0,3% e 0,6% ao mês (algo perto de 4% a 7% ao ano, em valores brutos) — e é justamente a diferença entre o bruto e o líquido que separa o investidor que lucra do que apenas acha que lucra.
Neste guia, você vai aprender a calcular a rentabilidade passo a passo, descontar todos os custos, comparar com CDI e fundos imobiliários e aplicar estratégias para aumentar a lucratividade do seu imóvel.
Rentabilidade de aluguel — também chamada de rental yield ou yield imobiliário — é o percentual que a renda do aluguel representa sobre o valor do imóvel em um período. É o indicador que traduz o aluguel em reais para uma linguagem comparável com qualquer outro investimento.
Vale distinguir três conceitos que costumam ser usados como sinônimos:
Esse último ponto é essencial. O ganho imobiliário tem dois componentes: a renda mensal e a valorização patrimonial. Um apartamento com yield de apenas 0,4% ao mês pode ser um ótimo investimento se estiver numa região que valoriza acima da inflação. E um imóvel com 0,8% ao mês pode ser péssimo se estiver em um bairro em decadência.
Olhar só para o valor do aluguel em reais engana. Receber R$ 3.000 por mês parece excelente — até você descobrir que o imóvel vale R$ 900 mil, o que dá 0,33% ao mês. Já R$ 1.400 por um imóvel de R$ 220 mil representa 0,64% ao mês. O menor aluguel, nesse caso, é o melhor negócio.
A fórmula básica é:
Rentabilidade mensal (%) = (aluguel mensal ÷ valor de mercado do imóvel) × 100
Para a versão anual, o caminho mais direto é:
Rentabilidade anual (%) = (aluguel mensal × 12 ÷ valor do imóvel) × 100
Um cuidado técnico: multiplicar a taxa mensal por 12 é uma simplificação. Se você reinveste os aluguéis, o efeito dos juros compostos faz 0,5% ao mês virar cerca de 6,17% ao ano, e não 6%. Para comparações de mercado, a conta simples já resolve.
Imóvel avaliado em R$ 400.000, alugado por R$ 2.000:
Antes de calcular, reúna estes números: valor de mercado atual do imóvel (não o de compra), aluguel praticado hoje, IPTU anual, condomínio mensal, taxa de administração da imobiliária, seguros, gasto médio anual com manutenção e quantos meses o imóvel ficou vago no último ano.
A rentabilidade bruta serve para comparar oportunidades rapidamente. A líquida é a que paga suas contas. Precisam ser descontados:
A vacância merece conta própria. Se o imóvel ficou alugado 10 dos 12 meses, sua taxa de ocupação foi de 83%, e a receita anual cai proporcionalmente.
Voltando ao exemplo do imóvel de R$ 400 mil com 6% ao ano bruto: descontando um mês de vacância, 10% de administração, IPTU e condomínio no período vago, manutenção e IR, é comum a rentabilidade líquida cair para a faixa de 4% a 4,5% ao ano. Ou seja, cerca de um terço do retorno evapora no caminho.
Use yield para comparar imóveis semelhantes, cap rate para comerciais e ROI/payback quando houver financiamento ou custos de aquisição relevantes.
Como referência aproximada de mercado:
A variação por cidade e bairro é grande. Regiões consolidadas e valorizadas tendem a ter yield menor (o preço do imóvel subiu mais que o aluguel) e bairros em desenvolvimento oferecem yield maior com mais risco. Para acompanhar tendências, vale olhar o Índice FipeZAP (preços de venda e locação), o IVG-R do Banco Central e os índices de rentabilidade de aluguel publicados periodicamente por portais imobiliários.
Com a Selic em patamares altos, a comparação fica dura: um CDB a 100% do CDI pode entregar, líquido de IR, algo próximo de 9% a 11% ao ano em cenários de juros de dois dígitos — bem acima dos 4% a 5% líquidos típicos de um aluguel residencial.
Os FIIs também competem: dividendos mensais isentos de IR para pessoa física (respeitadas as regras vigentes), liquidez diária, ticket inicial de poucas centenas de reais e gestão profissional. Muitos fundos de tijolo distribuem entre 0,6% e 0,9% ao mês.
O imóvel físico, porém, tem vantagens que não aparecem na taxa: alavancagem via financiamento (você controla um ativo de R$ 500 mil com R$ 100 mil de entrada), proteção contra inflação (contratos reajustados por índice), controle total sobre o ativo e potencial de valorização. Em contrapartida, carrega baixa liquidez, custos de transação altos e risco de inadimplência.
A leitura honesta: em ciclos de juros altos, a renda fixa vence no curto prazo; o imóvel tende a ganhar relevância em horizontes longos e em ciclos de queda de juros, quando a valorização acelera.
Quanto rende um imóvel de R$ 300 mil alugado? A 0,5% ao mês, cerca de R$ 1.500 brutos. Descontando administração, vacância e IR, a renda líquida costuma ficar entre R$ 1.050 e R$ 1.250 mensais.
Qual percentual do valor do imóvel deve ser cobrado de aluguel? O mercado costuma trabalhar entre 0,4% e 0,6% ao mês para residenciais. Acima disso, o imóvel tende a demorar para alugar; muito abaixo, você está subprecificando.
Preciso declarar o aluguel no IR mesmo com valor baixo? Sim. Mesmo abaixo da faixa de isenção mensal do carnê-leão, os valores recebidos devem constar na declaração anual.
É melhor comprar à vista ou financiar para alugar? Com juros de financiamento em torno de 10% a 12% ao ano e yield líquido perto de 5%, o aluguel raramente cobre a parcela. Financiar faz sentido quando você aposta em valorização e tem folga de caixa para bancar a diferença.
Vale a pena investir em imóvel com a Selic alta? Para renda pura no curto prazo, a renda fixa tende a vencer. Mas juros altos derrubam a demanda por compra e criam boas oportunidades de negociação — investidores com horizonte longo costumam comprar exatamente nesses momentos.
Calcular a rentabilidade com honestidade, incluindo todos os custos, é o que separa uma decisão de investimento de uma aposta. Faça a conta líquida antes de assinar qualquer proposta.
