31 de julho de 2026
Transferir um imóvel para o seu nome custa, na média do mercado brasileiro, entre 4% e 6% do valor do bem. Esse percentual reúne três despesas: o ITBI (imposto municipal), a escritura pública (cartório de notas) e o registro na matrícula (cartório de registro de imóveis). Em um apartamento de R$ 400 mil, isso significa algo entre R$ 16 mil e R$ 24 mil — dinheiro que precisa estar previsto no orçamento, porque não entra no financiamento automaticamente.
A seguir, você vê exatamente como cada custo é calculado, quanto se paga por faixa de preço, o que muda em doação, herança e divórcio, e em quais situações é possível pagar menos.
A conta básica é simples:
Veja uma estimativa aproximada do custo total, considerando um cenário médio de ITBI a 2% e emolumentos dentro das faixas praticadas na maioria dos estados:
| Valor do imóvel | ITBI (~2%) | Escritura (estimativa) | Registro (estimativa) | Total aproximado |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 4.000 | R$ 2.000 | R$ 1.400 | ~R$ 7.400 (3,7%) |
| R$ 400.000 | R$ 8.000 | R$ 3.600 | R$ 2.400 | ~R$ 14.000 (3,5%) |
| R$ 700.000 | R$ 14.000 | R$ 5.500 | R$ 3.700 | ~R$ 23.200 (3,3%) |
| R$ 1.000.000 | R$ 20.000 | R$ 7.000 | R$ 4.800 | ~R$ 31.800 (3,2%) |
Atenção: esses números são estimativas para planejamento. O ITBI muda de cidade para cidade e as tabelas de emolumentos são fixadas por lei estadual e reajustadas todo ano. Em municípios com alíquota de 3% e estados com emolumentos mais caros, o total pode passar de 5% ou 6%.
O tipo de operação também pesa:
A ordem prática é sempre a mesma:
Aqui está o ponto mais ignorado por quem compra imóvel no Brasil: só o registro transfere a propriedade. A escritura, sozinha, é apenas um contrato — prova que houve o negócio, mas não faz de você o dono perante a lei. Daí o ditado jurídico "quem não registra não é dono".
Deixar a transferência pela metade cria riscos concretos: o imóvel continua respondendo por dívidas do vendedor, pode ser penhorado em processos contra ele, e o comprador não consegue vender, financiar nem oferecer o bem como garantia. Em caso de falecimento do vendedor, o imóvel ainda entra no inventário dele.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é de competência municipal — por isso cada prefeitura define alíquota, base de cálculo e prazo. Ele incide sobre transmissões onerosas, ou seja, quando há pagamento envolvido (compra e venda, permuta, dação em pagamento).
Nas capitais brasileiras, a alíquota mais comum fica entre 2% e 3%. São Paulo e várias capitais trabalham na faixa de 3%; outras cidades adotam 2%. Municípios menores às vezes praticam 1,5% ou 2%. Vale conferir no site da prefeitura antes de fechar as contas — é o item que mais varia.
Há ainda alíquotas reduzidas para a parcela financiada dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que em algumas cidades cai para 0,5%.
A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência definido pela prefeitura. Muita gente é surpreendida aqui: mesmo comprando por R$ 350 mil, se a prefeitura avalia o imóvel em R$ 420 mil, o imposto pode ser cobrado sobre o valor maior.
Esse ponto é juridicamente controvertido. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de 2022 sobre o tema, firmou entendimento de que a base do ITBI deve ser, em regra, o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro, cabendo ao município contestá-lo por processo administrativo próprio. Na prática, muitos compradores conseguem revisão administrativa apresentando o contrato e a avaliação bancária.
Imóvel comprado por R$ 500.000, alíquota municipal de 2%, valor venal de referência de R$ 520.000:
Se o comprador conseguir a revisão para o valor real da compra, o imposto cai para R$ 10.000 — uma economia de R$ 400 nesse caso, mas que pode chegar a milhares de reais em diferenças maiores.
A guia é emitida no site da prefeitura ou na Secretaria de Finanças, informando os dados da matrícula e do negócio. O pagamento normalmente deve ocorrer antes da lavratura da escritura — o tabelião exige o comprovante. Atraso gera multa e juros, e alguns municípios oferecem parcelamento em 2 a 12 vezes.
A escritura pública é obrigatória para negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Com o salário mínimo de 2024/2025, isso corresponde a algo em torno de R$ 42 mil a R$ 45 mil — na prática, quase toda compra urbana exige escritura.
Exceção importante: contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária têm força de escritura pública por lei. Quem compra financiado assina o instrumento particular no banco e leva direto ao registro de imóveis, economizando o custo do cartório de notas.
Os cartórios não negociam preço: cobram conforme a tabela de emolumentos fixada por lei estadual, escalonada por faixas de valor do imóvel. Quanto maior o valor, maior o emolumento — mas o percentual cai proporcionalmente.
Estimativas médias de escritura de compra e venda:
Além do emolumento principal, entram na conta: certidões do vendedor e do imóvel (de R$ 30 a R$ 150 cada, e costumam ser 6 a 10 documentos), traslados adicionais, reconhecimento de firmas e, se alguém for representado, a procuração pública (R$ 150 a R$ 400).
Com a escritura ou o contrato do banco em mãos, você leva o documento ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. É lá que o nome do novo proprietário passa a constar na matrícula — o "RG do imóvel".
Os emolumentos de registro também seguem tabela por faixa e ficam, em geral, entre 0,5% e 1% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 400 mil, algo em torno de R$ 2.000 a R$ 3.000.
O prazo legal costuma ser de até 30 dias a partir da prenotação (o protocolo que garante a prioridade do seu título). Na prática, muitos cartórios entregam em 10 a 20 dias.
Fique atento a custos adicionais que aparecem no caminho:
Depois de concluído, peça a certidão de matrícula atualizada. É esse documento — e não a escritura — que comprova que você é o dono. Custa entre R$ 40 e R$ 120, dependendo do estado, e boa parte dos cartórios já emite online.
É o cenário mais econômico do ponto de vista cartorário, porque dispensa a escritura. Além disso, muitos bancos permitem financiar o ITBI e o registro junto com o imóvel, embutindo esses custos no contrato (geralmente limitado a um percentual do valor financiado). A avaliação do imóvel pelo banco costuma custar de R$ 1.500 a R$ 3.500 e também entra na conta.
Na doação não incide ITBI, e sim o ITCMD, imposto estadual. As alíquotas variam de 1% a 8% conforme o estado e, em vários deles, são progressivas. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4%; em Minas Gerais, 5%; no Rio de Janeiro há progressividade que pode chegar a 8%. Alguns estados preveem faixa de isenção para doações de pequeno valor.
Além do ITCMD, a doação exige escritura pública e registro, com os mesmos emolumentos de uma compra.
Aqui o custo é o mais alto. Some: ITCMD sobre o quinhão de cada herdeiro, custas do inventário (extrajudicial em cartório é mais barato e rápido que o judicial) e honorários advocatícios, que costumam variar de 4% a 8% do valor do espólio. Não é raro o inventário custar de 10% a 15% do patrimônio.
Na partilha em que cada cônjuge fica com exatamente a metade a que tinha direito, não há transmissão tributável — logo, não incide ITBI nem ITCMD. Se um dos dois recebe mais do que sua cota (a chamada partilha desigual), o excesso pode ser tributado como doação (ITCMD) ou como transmissão onerosa (ITBI), dependendo de haver ou não pagamento em contrapartida.
Existem caminhos legítimos para reduzir a conta:
E evite os erros que encarecem tudo: certidões vencidas (a maioria vale 30 a 90 dias e precisa ser refeita), erro de digitação de nome ou número de matrícula na escritura (a retificação é paga) e pendências antigas na matrícula descobertas só na hora do registro.
Sequência prática:
Tempo total realista: 30 a 60 dias, podendo esticar se houver pendências na matrícula.
Documentos do comprador e do vendedor: RG e CPF, certidão de estado civil (nascimento ou casamento atualizada), pacto antenupcial se houver, comprovante de endereço e profissão.
Certidões do vendedor: negativas de débitos federais, trabalhistas, distribuidores cível e criminal das justiças estadual e federal, protestos e execuções fiscais.
Documentos do imóvel: matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias), certidão negativa de IPTU, declaração de quitação de condomínio, habite-se quando aplicável e o comprovante de pagamento do ITBI.
Por praxe de mercado — e não por obrigação legal — o comprador arca com ITBI, escritura e registro, enquanto o vendedor paga as certidões pessoais e eventual imposto de renda sobre o ganho de capital. Nada impede que as partes combinem diferente, desde que fique claro no contrato.
Dá para parcelar o ITBI? Em muitos municípios sim, geralmente em até 12 vezes — mas a escritura só sai com o imposto quitado ou com a guia integral paga.
O que acontece se eu não registrar? Você não é o proprietário legal. O imóvel segue no nome do vendedor, sujeito a penhoras e ao inventário dele, e você não consegue vender nem financiar.
Preciso de advogado? Não é obrigatório na compra e venda comum, mas é altamente recomendável para análise das certidões e da matrícula. Em inventário judicial, é obrigatório.
