30 de julho de 2026
Calcular o ITBI é mais simples do que parece: basta multiplicar a base de cálculo pela alíquota do município. A fórmula é ITBI = base de cálculo × alíquota. Se o imóvel foi comprado por R$ 300.000 em uma cidade que cobra 2%, o imposto é de R$ 6.000.
O que costuma gerar confusão não é a conta, mas duas variáveis: qual valor entra como base de cálculo (o preço pago ou o valor venal de referência da prefeitura?) e qual alíquota se aplica ao seu caso (alguns municípios têm faixas reduzidas para financiamentos e programas habitacionais). Este guia resolve as duas dúvidas e mostra exemplos completos, incluindo o peso do ITBI no custo total da compra.
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele é de competência municipal, conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal — ou seja, cada prefeitura define alíquota, base de cálculo, prazos e isenções por lei própria. É por isso que não existe uma regra nacional única.
O fato gerador é a transmissão onerosa de um imóvel entre pessoas vivas: compra e venda, permuta, dação em pagamento, cessão de direitos aquisitivos. Se houve pagamento (em dinheiro, em outro bem ou em serviços), há ITBI.
O ponto prático mais importante: sem a guia de ITBI paga, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência. E, no Brasil, quem não registra não é proprietário — a matrícula continua no nome do vendedor. O tabelião também exige o comprovante para lavrar a escritura pública. Portanto, o ITBI não é uma taxa opcional: é uma etapa obrigatória do caminho até a propriedade.
Vale separar três tributos que costumam ser confundidos:
O Código Tributário Nacional permite que a lei municipal eleja qualquer das partes como contribuinte, e a maioria dos municípios aponta o adquirente. Na prática do mercado, o comprador paga em quase 100% dos casos. O contrato pode prever outra divisão, mas isso é negociação privada: se o combinado não for cumprido, a prefeitura continua cobrando de quem a lei definiu como contribuinte.
A conta é direta:
ITBI = base de cálculo × alíquota municipal
A base de cálculo é onde estão as armadilhas. A prática das prefeituras é comparar dois valores e usar o maior entre eles:
Esse valor venal de referência não é o mesmo valor venal que aparece no carnê do IPTU. O venal do IPTU tende a ser bem mais defasado; o de referência do ITBI é atualizado com mais frequência e se aproxima mais do preço de mercado. Usar o número do IPTU no cálculo é um dos erros mais comuns e leva a estimativas muito abaixo do imposto real.
Em 2022, no julgamento do Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte na transação, presumido como de mercado. O município não pode simplesmente arbitrar um valor de tabela: se discordar, precisa instaurar processo administrativo próprio, com direito de defesa do contribuinte.
Na prática, muitas prefeituras seguem emitindo a guia pelo valor de referência, e cabe ao comprador contestar administrativamente. Se você comprou abaixo da tabela por um motivo legítimo (imóvel em mau estado de conservação, venda com pressa, dívida), vale reunir documentos e pedir revisão.
A faixa usual no Brasil fica entre 2% e 3%, com algumas cidades cobrando um pouco menos e outras adotando alíquotas progressivas. Valores aproximados praticados nas capitais como referência (sempre confirme na fonte oficial, porque muda por lei municipal):
| Cidade | Alíquota aproximada |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Salvador (BA) | 3% |
| Brasília (DF) | 3% |
Algumas cidades preveem alíquotas reduzidas para operações dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e para programas habitacionais de interesse social. Em São Paulo, por exemplo, historicamente existe uma alíquota menor (em torno de 0,5%) aplicada apenas sobre a parcela financiada dentro dos limites do SFH, com a alíquota cheia incidindo sobre o restante.
Onde confirmar o número oficial: site da prefeitura ou da Secretaria Municipal da Fazenda e o Código Tributário Municipal. Nunca feche o orçamento da compra com base em um percentual ouvido de terceiros — a diferença entre 2% e 3% em um imóvel de R$ 500 mil é de R$ 5.000.
Passo 1 — Levante o valor da transação. Use o valor que constará na escritura ou no contrato de financiamento (que já é um instrumento com força de escritura pública quando feito por banco no SFH).
Passo 2 — Consulte o valor venal de referência. Tenha em mãos a inscrição imobiliária do imóvel (aparece no carnê do IPTU). Com ela, o portal da prefeitura informa o valor de referência para fins de ITBI.
Passo 3 — Identifique a alíquota vigente. Verifique se existe faixa diferenciada para financiamento SFH, programa habitacional ou primeiro imóvel.
Passo 4 — Aplique a fórmula. Multiplique a base maior pela alíquota. Depois, confira se há acréscimos: taxa de expediente, e multa e juros se o prazo já venceu.
Passo 5 — Emita a guia (DAM ou boleto) no portal do município, pague e guarde o comprovante. Ele será exigido pelo tabelião e pelo registro de imóveis.
Exemplo 1 — Cálculo simples. Imóvel comprado por R$ 300.000, valor venal de referência de R$ 285.000, alíquota de 2%. Prevalece o maior valor (R$ 300.000). ITBI = 300.000 × 0,02 = R$ 6.000.
Exemplo 2 — Quando a prefeitura cobra mais. Compra por R$ 400.000, mas o valor venal de referência é R$ 450.000, com alíquota de 3%. A guia sai por 450.000 × 0,03 = R$ 13.500, e não pelos R$ 12.000 que você esperava. Diferença de R$ 1.500 — que pode ser contestada administrativamente com base no Tema 1.113 do STJ, se o preço declarado for real.
Exemplo 3 — Financiamento no SFH com alíquota reduzida. Imóvel de R$ 350.000, com R$ 280.000 financiados dentro do SFH e alíquota reduzida de 0,5% sobre a parte financiada e 3% sobre o restante:
Exemplo 4 — Isenção parcial em programa habitacional. Alguns municípios reduzem ou isentam o ITBI em unidades do Minha Casa Minha Vida faixa 1 e 2. Em um imóvel de R$ 200.000 com redução de 50% e alíquota de 2%, o imposto cai de R$ 4.000 para R$ 2.000.
Quanto o ITBI pesa no custo total. Considerando um imóvel de R$ 400.000, os custos de transferência ficam aproximadamente assim:
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Escritura pública | R$ 3.500 |
| Registro na matrícula | R$ 3.000 |
| Total | ~R$ 18.500 (4,6%) |
Em compras financiadas não há escritura em tabelionato (o contrato do banco a substitui), o que reduz um pouco o total. Mas a regra de bolso é reservar de 4% a 5% do valor do imóvel para custos de transferência.
Para pedir isenção ou revisão da base, o caminho é o protocolo administrativo no portal da prefeitura, com contrato, matrícula, laudo ou fotos que comprovem o estado do imóvel e documentos de renda quando o benefício for social.
O prazo varia por município, mas a lógica é comum: o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura e do registro. Muitas cidades adotam prazos de 15 a 30 dias contados da assinatura do contrato ou da emissão da guia.
O pagamento é feito por boleto ou DAM emitido online. Algumas prefeituras permitem parcelamento, geralmente com a condição de que o registro só aconteça após a quitação total.
O atraso gera multa (na faixa de 2% a 20% dependendo do município), juros e correção monetária. O maior risco, porém, não é financeiro: sem registro, você não tem a propriedade e fica exposto a penhoras, dívidas e até a uma segunda venda do mesmo imóvel.
É possível pedir restituição quando o negócio é desfeito antes do registro, quando houve pagamento em duplicidade ou quando a base de cálculo utilizada foi maior que a devida.
O ITBI incide sobre o valor financiado ou sobre o valor total? Sobre o valor total da transmissão. O financiamento apenas define, em alguns municípios, qual parcela recebe alíquota reduzida.
Dá para negociar o pagamento com o vendedor? Sim, é livre entre as partes, mas o contribuinte perante o fisco continua sendo o definido em lei — normalmente o comprador.
Quem paga em imóvel na planta comprado da construtora? O comprador, no momento da transmissão da propriedade da unidade.
O ITBI pode ser abatido no Imposto de Renda? Não é dedutível, mas pode ser somado ao custo de aquisição na sua declaração, reduzindo o ganho de capital em uma venda futura. Guarde o comprovante.
Existe simulador oficial? Vários municípios disponibilizam cálculo automático no portal da Secretaria da Fazenda ao informar a inscrição imobiliária. Prefira sempre o simulador oficial da sua cidade.
E se a prefeitura cobrar acima do preço de compra? Protocole pedido de revisão da base de cálculo, anexando o contrato e provas do valor real. Se o pedido for negado, é possível discutir judicialmente, com apoio de um advogado.
