27 de julho de 2026
Comprar um imóvel usado exige reunir documentos em três frentes: do comprador, do vendedor e do próprio imóvel. Na prática, isso significa RG, CPF e certidão de estado civil das partes, certidões negativas pessoais do vendedor (cível, criminal, fiscal, trabalhista e federal), matrícula atualizada do Registro de Imóveis, certidão de ônus reais, negativa de IPTU e declaração de quitação de condomínio. Se houver financiamento, o banco acrescenta comprovação de renda, Imposto de Renda e laudo de avaliação de engenharia.
Este guia detalha cada documento, onde obtê-lo, quanto tempo ele vale e quais situações especiais (inventário, procuração, imóvel financiado) exigem papéis extras. No fim, você encontra um checklist em ordem cronológica.
Quando você compra na planta ou um imóvel novo de construtora, boa parte da análise documental recai sobre uma empresa com registro de incorporação já averbado na matrícula. Comprar de pessoa física é diferente: você assume o risco integral da vida jurídica e financeira daquele vendedor e daquele imóvel.
Os riscos são concretos e frequentes:
E há um princípio que resume tudo: no Brasil, quem não registra não é dono. O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade de imóvel se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Contrato assinado, escritura lavrada e chaves na mão não fazem de você proprietário — o registro na matrícula, sim.
Se a compra é à vista, a lista é curta. Se há financiamento, ela cresce bastante.
Compra à vista:
Com financiamento, acrescente:
Para usar o FGTS na entrada ou na amortização:
Se o comprador for pessoa jurídica: contrato social consolidado com a última alteração, cartão CNPJ ativo, documentos pessoais dos sócios administradores e comprovação de poderes para adquirir bens imóveis.
Esta é a parte que separa uma compra segura de um problema jurídico de anos. As certidões pessoais mostram se existe alguma ação capaz de atingir o imóvel.
A maioria dessas certidões é emitida on-line e de graça nos sites dos tribunais, da Receita Federal e do TST. As de cartório (protesto, interdição) e algumas estaduais costumam custar entre R$ 20 e R$ 90 cada, dependendo do estado. A validade típica é de 30 a 90 dias — cartórios e bancos raramente aceitam documentos vencidos.
Identificou uma ação em nome do vendedor? Não é necessariamente um veto. É o momento de pedir a certidão de objeto e pé para entender o valor envolvido, se há risco de penhora e se o vendedor mantém outros bens. Essa análise pede advogado.
Quando o imóvel está no nome de uma empresa, some à lista:
Matrícula atualizada do Registro de Imóveis competente, emitida há no máximo 30 dias. É o documento mais importante da negociação. Leia todas as averbações e registros, do primeiro ao último: eles contam a história do imóvel — vendas anteriores, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, penhoras, indisponibilidades e construções averbadas. Confira se a descrição (metragem, confrontações, número da unidade e vaga) corresponde ao imóvel que você visitou.
Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias, também do Registro de Imóveis. Ela evidencia gravames e ações que buscam o próprio bem.
Certidão negativa de IPTU e de tributos municipais, com o valor venal atualizado — ele será a base de cálculo do ITBI. Dívida de IPTU acompanha o imóvel.
Declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico ou pela administradora, com CNPJ e data recente. Vale pedir também as três últimas atas de assembleia, para saber de rateios e obras futuras aprovadas.
Habite-se e planta aprovada pela prefeitura, comparando a área construída registrada com a realidade física. Área a mais sem averbação é um dos entraves mais comuns em financiamentos.
Contas de água, luz e gás quitadas, com os últimos comprovantes.
O financiamento segue quatro etapas: aprovação de crédito, avaliação de engenharia, análise jurídica e assinatura do contrato.
Na avaliação, um engenheiro credenciado visita o imóvel e emite um laudo. O valor financiável parte do menor entre o preço de compra e o valor avaliado — se a avaliação vier abaixo do combinado, você precisa cobrir a diferença com recursos próprios. Esse laudo costuma custar entre R$ 3.000 e R$ 3.800, geralmente somados ao financiamento.
Na análise jurídica, o banco pede do vendedor praticamente as mesmas certidões listadas acima, mais matrícula atualizada e negativas de IPTU e de condomínio. O prazo total, do pedido de crédito à assinatura, gira em torno de 30 a 60 dias, e o gargalo quase sempre é algum documento faltando do lado do vendedor. Antecipar as certidões acelera muito.
Um detalhe importante: o contrato de financiamento pelo SFH tem força de escritura pública. Ou seja, você não paga escritura em cartório de notas — mas ainda paga ITBI e registro.
Em compras à vista, o caminho costuma ser: contrato de promessa de compra e venda (com sinal e arras), análise documental, escritura pública e registro.
A escritura pública é obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos e é lavrada em qualquer cartório de notas. Antes do registro, é preciso pagar o ITBI na prefeitura, com alíquota que varia por município e normalmente fica entre 2% e 3% do valor de transação ou do valor venal, o que for maior.
O passo final e decisivo é o registro da escritura na matrícula, no Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Só ali a propriedade muda de mãos.
Somando tudo, reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel para ITBI, escritura e registro. Compradores de primeiro imóvel financiado pelo SFH têm direito a redução de 50% nos emolumentos de escritura e registro, e muitos municípios oferecem descontos de ITBI para imóveis de menor valor.
Erros que mais geram prejuízo: aceitar certidões vencidas, pagar sinal antes da análise documental, confiar apenas na palavra do corretor e deixar de registrar a escritura. Um advogado imobiliário para uma due diligence completa cobra tipicamente de 0,5% a 1,5% do valor do imóvel — barato diante do risco.
Sobre as dúvidas mais comuns: contrato de gaveta não transfere propriedade e deve ser evitado; imóvel sem escritura só se resolve com regularização prévia pelo vendedor; e dívida de condomínio passa para o comprador, por isso a declaração de quitação é indispensável.
