03 de agosto de 2026
Calcular o reajuste de aluguel é mais simples do que parece. A fórmula é sempre a mesma: novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100). Se você paga R$ 2.000 e o índice do contrato acumulou 4% em 12 meses, o novo valor é R$ 2.000 × 1,04 = R$ 2.080.
O que costuma gerar confusão não é a conta, mas três detalhes: qual índice usar, qual período de 12 meses considerar e o que fazer quando o valor cobrado pelo proprietário não bate com o cálculo. Neste guia, você vai encontrar o passo a passo completo, exemplos com IGP-M e IPCA, os erros mais comuns que geram cobrança indevida e como negociar quando o reajuste vem alto.
O reajuste é a recomposição do valor do aluguel pela inflação do período. Ele não é um aumento real: a ideia é que o proprietário mantenha o mesmo poder de compra que tinha quando o contrato foi assinado. Se a inflação foi de 4% no ano, o aluguel corrigido em 4% vale, na prática, o mesmo que antes.
É importante separar dois conceitos:
A periodicidade mínima é de 12 meses, regra que decorre da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) combinada com a Lei 9.069/95, que proíbe correção monetária em prazo inferior a um ano em contratos. Ou seja: não existe reajuste semestral de aluguel válido.
Quem aplica o reajuste é o locador (ou a imobiliária que administra o imóvel), mas sempre com base na cláusula contratual que define o índice e o mês de aniversário. Sem contrato escrito, o reajuste depende de acordo entre as partes.
A lei não obriga o uso de um índice específico. Vale o que estiver no contrato.
O Índice Geral de Preços – Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas, foi por décadas o padrão dos contratos de locação. Ele é mais volátil porque tem forte peso de preços no atacado e sofre influência do dólar e das commodities. Isso explica variações extremas: em 2021 o IGP-M fechou perto de 17%, e em 2023 registrou variação negativa, em torno de -3% (valores aproximados divulgados pela FGV).
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é o índice oficial de inflação do Brasil e mede preços no varejo, mais próximos do orçamento das famílias. Após os saltos do IGP-M na pandemia, o IPCA passou a aparecer com muito mais frequência em contratos residenciais. Historicamente, tem se movido em faixas mais estáveis, entre 4% e 6% ao ano nos últimos exercícios.
Os índices oficiais podem ser consultados gratuitamente nos sites da FGV IBRE, do IBGE (Sidra) e na Calculadora do Cidadão do Banco Central, que já entrega o acumulado do período escolhido.
E se o contrato não definir índice algum? Nesse caso não há reajuste automático: o proprietário precisa negociar um novo valor com o inquilino ou, se houver defasagem relevante, recorrer à ação revisional.
A fórmula é:
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + índice acumulado 12 meses ÷ 100)
O ponto crítico é o significado de índice acumulado. Ele não é a soma dos percentuais mensais, e sim o resultado da multiplicação dos fatores mensais (juros compostos):
Acumulado = [(1 + i₁) × (1 + i₂) × ... × (1 + i₁₂) − 1] × 100
Exemplo: 12 meses seguidos de 0,50%. Somando, daria 6,00%. Multiplicando os fatores — (1,005)¹² — o resultado é 6,17%. A diferença parece pequena, mas cresce quando a inflação é alta.
O período considerado deve ser o dos 12 meses encerrados imediatamente antes do mês de aniversário do contrato, respeitando a defasagem de divulgação. Se o contrato começou em maio, o reajuste de maio normalmente usa o acumulado até março ou abril, porque o índice do próprio mês ainda não foi publicado. O contrato costuma indicar essa defasagem — vale conferir.
Quando o índice acumulado é negativo (deflação), o cálculo puro resulta em redução do aluguel. Muitos contratos, porém, trazem cláusula dizendo que o reajuste "nunca será negativo", mantendo o valor anterior. Leia essa cláusula antes de discutir.
Passo 1 – Identifique a data de aniversário e o índice. Procure no contrato a cláusula de reajuste: ela informa o índice (IGP-M, IPCA, INPC) e o mês da correção, que normalmente é o mês de assinatura.
Passo 2 – Levante os 12 índices mensais anteriores. Use a fonte oficial (FGV, IBGE) ou a Calculadora do Cidadão do Banco Central, que faz o acumulado automaticamente ao informar data inicial e final.
Passo 3 – Calcule o acumulado. Multiplique os fatores mensais, conforme a fórmula acima. Se usar a calculadora do BC, o número já vem pronto.
Passo 4 – Aplique o percentual sobre o aluguel vigente. Sempre sobre o valor do aluguel atual, não sobre o valor original do contrato de anos atrás.
Passo 5 – Confira o que entra na base de cálculo. Condomínio, IPTU e seguro incêndio não são aluguel. Condomínio é reajustado pela assembleia, IPTU pela prefeitura. O reajuste do índice incide apenas sobre o aluguel, salvo previsão contratual expressa em sentido diferente.
Passo 6 – Formalize. O ideal é registrar o novo valor por escrito — carta, e-mail ou aditivo contratual — indicando índice, período usado, percentual e valor final. Isso evita discussão futura.
Exemplo 1 – IGP-M de 4% sobre R$ 2.000 R$ 2.000 × 1,04 = R$ 2.080,00 (aumento de R$ 80 por mês, R$ 960 no ano).
Exemplo 2 – IPCA de 4,5% sobre R$ 3.500 R$ 3.500 × 1,045 = R$ 3.657,50 (aumento de R$ 157,50 por mês).
Exemplo 3 – índice acumulado negativo de -2% R$ 2.000 × 0,98 = R$ 1.960,00. Se o contrato tiver cláusula de piso, o aluguel apenas permanece em R$ 2.000.
Exemplo 4 – teto de reajuste Contrato prevê IGP-M limitado a 5%. Se o IGP-M acumulou 8%, aplica-se o teto: R$ 2.000 × 1,05 = R$ 2.100,00. Cláusulas de teto e de índice misto (média entre IGP-M e IPCA) são cada vez mais comuns em renovações.
Comparativo IGP-M x IPCA em um aluguel de R$ 2.500
| Índice | Acumulado (exemplo) | Novo aluguel | Diferença/ano |
|---|---|---|---|
| IGP-M | 6,0% | R$ 2.650,00 | R$ 1.800 |
| IPCA | 4,5% | R$ 2.612,50 | R$ 1.350 |
A diferença de 1,5 ponto percentual representa R$ 450 ao ano no bolso — motivo pelo qual a escolha do índice merece atenção na assinatura do contrato.
Se encontrar divergência, refaça a conta, documente e apresente o cálculo por escrito à imobiliária. Na maioria dos casos é erro operacional, não má-fé.
O reajuste é contratual, mas nada impede negociação. Argumentos que funcionam:
Pesquise em portais imobiliários filtrando bairro, metragem, número de quartos e vaga, e monte uma lista com 3 a 5 comparáveis. Proposta embasada tem muito mais chance que pedido genérico de desconto.
Alternativas de acordo que costumam agradar às duas partes: aplicar o reajuste de forma escalonada (metade agora, metade em seis meses), trocar o índice para o IPCA nas próximas correções, ou renovar por prazo maior (24 ou 30 meses) em troca de reajuste reduzido. O proprietário precisa comparar o ganho do reajuste integral com o risco de perder um bom pagador.
Fechado o acordo, formalize em aditivo contratual assinado pelas partes (e fiador, se houver), com o novo valor, a nova data de aniversário e o índice aplicável.
Quando o aluguel fica muito defasado em relação ao mercado, o reajuste por índice não resolve. A Lei do Inquilinato permite a ação revisional de aluguel após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor. Nela, o juiz fixa o aluguel conforme o valor de mercado, com base em prova técnica.
Em locação comercial, é comum confundir três institutos:
Contratos comerciais e de build to suit (imóvel construído sob medida para o locatário) têm particularidades: prazos longos, aluguéis atrelados a IPCA ou IGP-M com cláusulas de irredutibilidade e, muitas vezes, renúncia à revisional durante determinado período.
Se o inquilino se recusa a pagar o valor reajustado corretamente, a diferença passa a ser dívida de aluguel e pode fundamentar cobrança ou ação de despejo por falta de pagamento. Do outro lado, valores cobrados a mais podem ser restituídos. As dívidas de aluguel prescrevem, em regra, em 3 anos.
O reajuste é obrigatório? Não. É um direito do locador, que pode abrir mão total ou parcialmente. O ideal é registrar essa liberalidade por escrito, deixando claro que não altera a cláusula para os próximos anos.
Posso mudar o índice no meio do contrato? Somente com acordo entre as partes, formalizado em aditivo.
E se o contrato venceu e virou prazo indeterminado? A prorrogação mantém as cláusulas, inclusive a de reajuste. O aluguel continua sendo corrigido anualmente pelo índice previsto.
O reajuste incide sobre caução e seguro-fiança? A caução em dinheiro (até 3 meses de aluguel) não é automaticamente recomposta, salvo previsão contratual. O seguro-fiança tem prêmio recalculado pela seguradora na renovação, acompanhando o novo valor do aluguel.
Existe limite legal para o percentual? Não há teto legal; o limite é o índice contratado. Tetos só existem quando previstos no contrato.
Calculadoras online são confiáveis? As oficiais, como a Calculadora do Cidadão do Banco Central, sim. Calculadoras de sites privados servem para conferência rápida, mas confirme sempre o índice e o período usados antes de aceitar o número.
Entender a conta coloca inquilino e proprietário em pé de igualdade na conversa. Com o índice certo, o período correto e o cálculo composto, o reajuste deixa de ser motivo de atrito e volta a ser o que deveria ser: uma simples atualização de valor.
