06 de agosto de 2026
Doar um imóvel é transferir a propriedade de forma gratuita, ainda em vida, para um filho, cônjuge, parente ou terceiro. A operação é totalmente legal e prevista no Código Civil, mas exige escritura pública, pagamento do ITCMD e registro na matrícula do imóvel — e precisa respeitar limites importantes, como a proteção da legítima dos herdeiros necessários.
Neste guia você encontra, de forma direta, o que diz a lei, quais são os limites para doar, os tipos de doação (inclusive com reserva de usufruto), a documentação exigida, o passo a passo no cartório, os custos envolvidos e as situações em que a doação pode ser revogada ou anulada.
O artigo 538 do Código Civil define doação como o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para outra. Ou seja: não há pagamento, não há contrapartida econômica. É um ato gratuito, o que diferencia a doação da compra e venda.
Essa diferença é essencial. Muita gente tenta disfarçar uma doação como "venda por valor simbólico" para economizar imposto. Isso é simulação e pode levar à anulação do negócio, além de configurar sonegação fiscal. Também não se confunde com herança: na doação, a transferência ocorre em vida e produz efeitos imediatos; na herança, só depois da morte, por meio de inventário.
As regras principais estão nos artigos 538 a 564 do Código Civil, complementadas pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que trata do registro imobiliário.
No Brasil, ninguém se torna dono de um imóvel apenas assinando a escritura. A propriedade só é transferida quando a escritura pública de doação é registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da região. Antes disso, o bem continua juridicamente no nome do doador.
Os casos mais comuns de doação são: de pais para filhos (planejamento sucessório), entre cônjuges ou companheiros, para netos, para terceiros sem parentesco e para entidades religiosas ou filantrópicas.
Doar não é um ato ilimitado. A lei impõe travas para proteger herdeiros, credores e o próprio doador.
Capacidade civil. Pode doar quem é maior de 18 anos e civilmente capaz. Pessoas interditadas dependem de autorização judicial. Já o donatário pode ser menor de idade — inclusive o nascituro, desde que a doação seja aceita pelo representante legal (art. 542). Quando há menores envolvidos, é comum que o cartório exija cautelas adicionais.
Regra da legítima. Se o doador tem herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge), 50% do patrimônio é reservado a eles por lei (art. 1.846). Só a outra metade, chamada de parte disponível, pode ser destinada livremente a quem o doador quiser.
Doação inoficiosa. É aquela que ultrapassa a metade disponível do patrimônio no momento da doação. A parte excedente é nula (art. 549) e pode ser questionada judicialmente pelos herdeiros prejudicados. Por isso, antes de doar, é preciso levantar o valor total do patrimônio.
Doação universal. O artigo 548 proíbe a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador. Doar tudo e ficar sem nada torna o ato nulo.
Outorga do cônjuge. Salvo no regime de separação absoluta de bens, a doação de imóvel exige a autorização (outorga) do cônjuge do doador. Sem ela, o negócio é anulável.
Imóvel financiado ou com ônus. É possível doar imóvel financiado, mas apenas com anuência expressa do banco credor, já que o bem está alienado fiduciariamente. Imóveis penhorados, indisponíveis por ordem judicial ou já gravados com usufruto exigem análise específica.
Quando um pai ou mãe doa imóvel a um filho, o artigo 544 do Código Civil presume que se trata de adiantamento da legítima — ou seja, antecipação da herança. Consequência prática: no futuro inventário, o filho deverá levar o valor do bem à colação, para que a partilha entre os herdeiros seja equilibrada.
É possível afastar essa regra. Basta o doador declarar expressamente, na escritura de doação ou em testamento, que o bem sai da parte disponível — respeitando, claro, o limite de 50% do patrimônio.
A doação a descendente não exige, em regra, o consentimento dos demais filhos. Já a doação de ascendente a descendente feita por pessoa casada exige a outorga do cônjuge, conforme o regime de bens. Situação diferente é a venda de pai para filho: essa sim depende da anuência dos outros descendentes (art. 496).
Vantagens: evita ou simplifica o inventário sobre aquele bem, reduz conflitos familiares, permite organizar a sucessão com calma e, em alguns casos, antecipa o ITCMD antes de eventuais aumentos de alíquota.
Riscos: o doador perde o controle do bem (salvo com usufruto), paga o imposto agora e não depois, e não pode simplesmente "voltar atrás" se houver arrependimento.
Do doador e do donatário: RG e CPF, comprovante de endereço, certidão de nascimento ou casamento atualizada (emitida há até 90 dias), pacto antenupcial registrado, se houver, e documentos do cônjuge.
Do imóvel: certidão de matrícula atualizada, carnê de IPTU, certidão de valor venal, certidão negativa de débitos municipais e, em condomínio, declaração de quitação das taxas condominiais.
Certidões do doador: negativas de tributos federais, estaduais e municipais, certidão de protestos, ações cíveis, execuções fiscais e trabalhistas. Elas servem para demonstrar que a doação não é uma tentativa de fraudar credores.
Fiscal: guia do ITCMD declarada e paga.
O imposto da doação é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. As alíquotas variam conforme o estado e, de modo geral, ficam entre 2% e 8% sobre o valor do bem — o teto de 8% é fixado por resolução do Senado. Alguns estados adotam alíquota única (em torno de 4%), outros usam faixas progressivas, e há estados com isenção para doações de pequeno valor. Confirme sempre a regra atual do seu estado, pois elas mudam com frequência.
A base de cálculo costuma ser o valor venal do imóvel ou o valor de referência fiscal adotado pelo estado, o que for maior.
Reforma tributária: a Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em função do valor transmitido. Na prática, vários estados já revisaram ou seguem revisando suas leis, e a tendência é de alíquotas maiores para patrimônios elevados — motivo pelo qual muitas famílias anteciparam o planejamento sucessório.
Não incide ITBI. O ITBI é municipal e só se aplica a transmissões onerosas (compra e venda). Na doação, por ser gratuita, o imposto devido é o ITCMD.
Custos de cartório. Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos de cada estado e são proporcionais ao valor do imóvel. Como estimativa de mercado, a soma de escritura + registro costuma representar algo entre 1% e 2% do valor do bem.
Imposto de Renda. O doador informa a saída do bem na ficha de bens e direitos e na ficha de doações; o donatário declara a entrada como rendimento isento e não tributável. Se a doação for feita por valor superior ao custo de aquisição declarado, pode haver ganho de capital tributável para o doador (15% na faixa inicial).
Para um imóvel avaliado em R$ 500 mil, em um estado com ITCMD de 4%: cerca de R$ 20 mil de imposto, mais aproximadamente R$ 5 mil a R$ 9 mil entre escritura e registro — total estimado entre R$ 25 mil e R$ 29 mil. Os valores variam bastante conforme o estado.
Para reduzir riscos: levante todo o patrimônio antes de doar, contrate assessoria jurídica e redija as cláusulas com precisão.
É possível doar imóvel para apenas um dos filhos? Sim. A doação será considerada adiantamento de legítima, salvo se a escritura indicar que sai da parte disponível — e desde que respeitado o limite de 50% do patrimônio.
Doação de imóvel financiado é permitida? Sim, mas depende da autorização formal do banco, já que o imóvel está alienado fiduciariamente até a quitação.
Quem paga o ITCMD? A lei estadual define o contribuinte; na maioria dos estados é o donatário, mas nada impede que as partes combinem que o doador arque com o valor.
O donatário pode vender o imóvel doado? Pode, desde que não haja cláusula de inalienabilidade e nem usufruto ativo em favor do doador (nesse caso, é necessária a anuência do usufrutuário).
Doação em vida evita o inventário? Evita o inventário sobre os bens doados. Se restarem outros bens, ainda haverá inventário.
Doar, testar ou criar holding? A doação com usufruto é a solução mais simples e barata para uma ou duas propriedades. O testamento mantém o controle total até a morte, mas exige inventário. A holding familiar tende a compensar em patrimônios maiores e diversificados, pelo custo de manutenção. A escolha depende do tamanho do patrimônio e do perfil da família — vale simular os três cenários com um especialista.
