30 de julho de 2026
Se você está comprando, vendendo ou regularizando um imóvel, provavelmente já ouviu as duas palavras na mesma frase — e saiu da conversa mais confuso do que entrou. A resposta curta é: escritura e matrícula são documentos diferentes, feitos em cartórios diferentes, com funções diferentes. E você precisa dos dois.
A escritura pública é o documento que formaliza o negócio (a compra, a doação, a permuta). A matrícula é o "RG" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — é nela que a propriedade efetivamente muda de nome. Ter a escritura na mão, sem registrá-la na matrícula, não faz de você o proprietário legal do imóvel.
Pense assim: a escritura é o contrato solene feito diante de um tabelião, que declara que você e o vendedor combinaram a venda. A matrícula é o cadastro oficial e único daquele imóvel, onde ficam anotados todos os fatos relevantes da sua história — inclusive a sua compra, depois de registrada.
| Escritura pública | Matrícula | |
|---|---|---|
| Onde é feita | Tabelionato de Notas (cartório de notas) | Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel |
| Quem emite | Tabelião / escrevente autorizado | Oficial de Registro de Imóveis |
| O que comprova | Que houve um negócio jurídico entre as partes | Quem é o proprietário e quais ônus recaem sobre o imóvel |
| Atualização | É um ato único, "congelado" na data da assinatura | É viva: acumula registros e averbações ao longo dos anos |
| Documento típico | Traslado da escritura | Certidão de matrícula atualizada |
A frase que vale memorizar: quem compra e não registra não é dono. No direito brasileiro, a propriedade de imóvel se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, não com a assinatura da escritura.
A confusão é comum entre compradores de primeira viagem porque, no dia a dia, todo mundo fala "vou tirar a escritura" querendo dizer "vou passar o imóvel para o meu nome". São duas etapas: lavrar a escritura e registrá-la.
A escritura pública é o documento lavrado em Tabelionato de Notas que formaliza a vontade das partes em um negócio envolvendo o imóvel: compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, partilha de inventário ou divórcio.
Ela funciona como título aquisitivo: cria o direito de você se tornar proprietário, mas, por si só, não transfere a propriedade. É o passo anterior ao registro.
Como regra, negócios envolvendo imóveis exigem escritura pública. A principal exceção está no artigo 108 do Código Civil: para imóveis de valor inferior a 30 salários mínimos, o negócio pode ser feito por instrumento particular. Ainda assim, esse instrumento precisa ser levado a registro para transferir a propriedade.
Há também um caso muito frequente em que não existe escritura pública: os financiamentos habitacionais. Nos contratos celebrados com bancos dentro do Sistema Financeiro da Habitação, o contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária tem, por lei, força de escritura pública. Ou seja, o próprio contrato do banco é levado direto ao registro — e é por isso que quem financia "não tem escritura", mas tem o imóvel devidamente registrado em seu nome.
A matrícula é o registro único e individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que ele está localizado. Cada imóvel tem uma matrícula, com um número próprio, e ela é aberta uma única vez — a partir daí, tudo o que acontece com aquele bem é anotado nela.
Ler a matrícula é a forma mais segura de saber com quem você está negociando. Ela mostra o histórico de proprietários, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, arrestos, indisponibilidade de bens, ações judiciais averbadas, usufruto e se a construção foi ou não averbada.
Isso se conecta com o princípio da concentração: em regra, o que não está na matrícula não pode ser opostoa terceiro de boa-fé. Por isso a certidão de matrícula atualizada é o documento central de qualquer compra.
Em imóveis muito antigos, você pode encontrar transcrição ou inscrição em vez de matrícula — sistemas usados antes da Lei de Registros Públicos de 1973. Nesses casos, o cartório abre a matrícula no momento do primeiro ato registral novo.
Resumindo em uma linha: escritura = ato notarial; matrícula = espelho registral.
A escritura é estática. Ela retrata um negócio específico, em uma data específica. Se o imóvel for vendido cinco vezes, existirão cinco escrituras diferentes, cada uma na mão de um comprador.
A matrícula é viva. Ela é a mesma folha (hoje eletrônica) que acumula todos esses cinco negócios, em ordem. É por isso que quem comprova a propriedade hoje é a certidão de matrícula atualizada, e não a escritura guardada na gaveta.
Erros que aparecem toda hora:
No financiamento, a ordem é clara: o banco pede a certidão de matrícula atualizada na análise (para avaliar o imóvel e checar ônus), assina o contrato com força de escritura e depois envia esse contrato ao Registro de Imóveis, onde ele é registrado na matrícula junto com a alienação fiduciária a favor do banco.
Etapa 1 – Proposta ou contrato de compra e venda. Gera obrigações entre as partes (pagar, entregar, outorgar escritura), mas não transfere nada. Prazo: imediato.
Etapa 2 – Certidões e leitura da matrícula. Antes de assinar qualquer coisa, peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor (negativas de débitos, ações, trabalhistas) e do imóvel (IPTU/condomínio). Prazo típico: de 2 a 10 dias.
Etapa 3 – ITBI e lavratura da escritura. O ITBI é recolhido na prefeitura e sem ele o tabelião não lavra a escritura. A lavratura em si costuma levar de 5 a 15 dias após a entrega de toda a documentação, variando muito por cartório e cidade.
Etapa 4 – Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. É aqui que a propriedade se transfere. O prazo legal de análise é de até 30 dias, mas na prática muitos cartórios concluem em 5 a 15 dias úteis.
Etapa 5 – Nova certidão de matrícula. Com o registro concluído, você emite a certidão e vê seu nome como proprietário. É esse papel que você guarda para a vida.
Deixar o registro para depois é o erro mais caro do processo: o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser penhorado por dívidas dele, vendido novamente ou envolvido em inventário.
Procure um Tabelionato de Notas (você pode escolher qualquer um, em qualquer cidade). Documentos normalmente exigidos:
Desde 2020, é possível fazer escrituras por videoconferência pela plataforma e-Notariado, com certificado digital.
Você pode pedir presencialmente no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, pelo portal nacional registradores.onr.org.br ou pelos portais estaduais dos registradores. O prazo costuma ser de 1 a 5 dias úteis.
Tipos mais comuns:
Não sabe qual cartório é o responsável? Consulte o portal do ONR pelo endereço do imóvel, veja a guia de IPTU (que às vezes traz a matrícula) ou pergunte na prefeitura qual é a circunscrição imobiliária.
Os valores são definidos por tabelas estaduais de emolumentos e mudam a cada ano, então trate os números abaixo como estimativas de ordem de grandeza, não como valores exatos.
Há um benefício importante: quem compra o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH tem direito a redução de 50% nos emolumentos de escritura e registro.
Total aproximado: R$ 13 mil a R$ 16 mil, ou algo entre 3% e 4% do valor do imóvel. Reserve esse percentual no seu planejamento — é o custo que mais surpreende compradores.
Vale, mas menos do que você imagina. Ela comprova o negócio e permite exigir judicialmente o registro, além de ser prova de posse. Mas, perante terceiros, o dono continua sendo quem está na matrícula.
Normalmente não. O contrato do banco tem força de escritura pública e é levado a registro. Na matrícula aparecerão dois atos: a compra em seu nome e a alienação fiduciária em favor do banco, que só sai depois da quitação.
O caminho é reconstituir a cadeia: localizar o proprietário registrado, lavrar a escritura (ou uma escritura de cessão) e registrar. Se isso for impossível — vendedor falecido, sumido ou cadeia rompida —, a via costuma ser judicial ou extrajudicial, por adjudicação compulsória ou usucapião.
Sim, especialmente em áreas rurais, loteamentos irregulares e ocupações antigas. A solução passa por regularização fundiária, primeiro registro (abertura de matrícula) ou usucapião, que hoje também pode ser feita diretamente no cartório, pela via extrajudicial.
Sim — e muita gente esquece. Após a quitação, o banco emite o termo de quitação e você deve levá-lo ao Registro de Imóveis para a baixa da alienação fiduciária. Sem essa averbação, a matrícula continua mostrando o imóvel gravado, o que impede a venda.
Cada fato exige um documento específico: habite-se e CND da obra para construção; certidão de casamento para alteração de estado civil; formal de partilha ou escritura de divórcio para separação de bens. Todos são levados ao Cartório de Registro de Imóveis e anotados como averbação na matrícula.
Em resumo: a escritura formaliza o acordo, o registro na matrícula transfere a propriedade e a certidão de matrícula atualizada é a prova de que o imóvel é seu. Guarde os três documentos — e, antes de qualquer assinatura, leia a matrícula.
