07 de agosto de 2026
Se você está prestes a comprar ou vender um imóvel, o contrato de compra e venda é o documento que define tudo: preço, prazos, quem paga o quê e o que acontece se alguém desistir. Em resumo, ele funciona como um acordo bilateral em que o vendedor se obriga a transferir o imóvel e o comprador a pagar o valor combinado — mas atenção: assinar o contrato não faz de você o dono do imóvel. A propriedade só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Neste guia, você vai entender o passo a passo da assinatura até a transferência definitiva, as cláusulas que não podem faltar, a diferença entre contrato particular e escritura pública, os documentos exigidos e os riscos mais comuns.
O contrato de compra e venda está previsto no Código Civil, a partir do artigo 481. A lei é direta: por esse contrato, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
O ponto que mais gera confusão é a natureza obrigacional do contrato. Ele cria obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade. No Brasil, quem é dono é quem consta na matrícula do imóvel. Ou seja: contrato assinado + escritura lavrada + registro na matrícula = propriedade transferida.
Na jornada de compra, o contrato aparece logo depois da proposta aceita e antes da escritura definitiva. Ele serve para "travar" o negócio enquanto as partes cumprem as etapas burocráticas — que raramente acontecem no mesmo dia.
Alguns exemplos práticos:
Antes de assinar qualquer coisa, peça a matrícula atualizada do imóvel (emitida nos últimos 30 dias) e as certidões do vendedor. É nessa fase que aparecem penhoras, hipotecas, indisponibilidades e processos judiciais. Prazo típico: de 3 a 10 dias.
O contrato pode ser redigido por advogado, pela imobiliária ou pelo departamento jurídico da construtora. Se o valor do negócio é relevante para o seu patrimônio, vale contratar um advogado para revisar ou redigir o texto.
É comum que o comprador pague um sinal (arras) na assinatura. No mercado brasileiro, esse valor costuma variar entre 5% e 20% do preço do imóvel, dependendo da negociação. O contrato deve deixar claro se as arras são confirmatórias ou penitenciais.
Aqui entram a liberação do financiamento, a baixa de eventual hipoteca, a quitação de débitos e a entrega das chaves. Em financiamentos bancários, o intervalo entre a assinatura do contrato particular e a liberação dos recursos costuma ficar entre 30 e 60 dias, variando conforme banco e regularidade da documentação.
Quando exigida, a escritura é lavrada no Cartório de Notas, com a presença das partes (ou procuradores) e apresentação de documentos e guias de ITBI pagas.
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do bem, com alíquotas que costumam variar de 2% a 3% do valor venal ou do valor de transação, conforme o município. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato final — e é ele que efetivamente transfere a propriedade.
Como regra geral de mercado, o comprador arca com ITBI, escritura e registro; o vendedor, com a quitação de débitos anteriores e com o imposto de renda sobre eventual ganho de capital. Nada impede que as partes negociem diferente, desde que esteja escrito no contrato.
Contrato particular é o documento assinado diretamente entre as partes, sem cartório. Escritura pública é o ato lavrado por tabelião, com fé pública.
O artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública é obrigatória para negócios com imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Considerando o salário mínimo de 2024 (R$ 1.412), esse limite ficava em torno de R$ 42 mil — valor abaixo da maioria dos imóveis urbanos. Na prática, quase toda compra e venda de imóvel exige escritura.
Já a promessa de compra e venda (ou compromisso) é o contrato preliminar: as partes se comprometem a celebrar o negócio definitivo quando as condições forem cumpridas. Quando registrada na matrícula, a promessa gera direito real de aquisição, o que protege o comprador contra venda em duplicidade e contra credores do vendedor.
Há ainda uma exceção importante: nos financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação, o contrato firmado com o banco por instrumento particular tem força de escritura pública, dispensando a lavratura no Cartório de Notas. Mesmo assim, o registro na matrícula continua obrigatório.
Sim — entre as partes. Um contrato particular assinado pelo comprador, pelo vendedor e por duas testemunhas é válido e, além disso, constitui título executivo extrajudicial, o que facilita a cobrança judicial em caso de descumprimento.
O problema é a eficácia contra terceiros. Sem registro na matrícula, o mundo jurídico continua enxergando o vendedor como proprietário. Isso abre espaço para três riscos concretos: venda do mesmo imóvel para outra pessoa, penhora do bem por dívidas do vendedor e bloqueio judicial.
Para reduzir riscos, vale: reconhecer firma das assinaturas, usar assinatura eletrônica com certificado ICP-Brasil (ou plataformas com trilha de auditoria) e, principalmente, registrar a promessa de compra e venda na matrícula. O custo do registro da promessa é bem inferior ao do registro da escritura definitiva e funciona como um seguro contra surpresas.
Das pessoas: RG e CPF de comprador, vendedor e cônjuges; certidão de casamento, nascimento ou averbação de divórcio atualizada; pacto antenupcial registrado, se houver; comprovante de endereço.
Do imóvel: matrícula atualizada com certidão de ônus reais; certidão negativa de IPTU e de débitos municipais; declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico ou administradora; habite-se e planta aprovada, quando aplicável.
Do vendedor: certidões negativas federais (Receita e PGFN), estaduais, municipais, trabalhistas (CNDT), de protestos e de distribuição de ações cíveis, executivas fiscais e de família.
Situações específicas: imóvel na planta (memorial de incorporação registrado); imóvel de espólio (formal de partilha ou alvará judicial); imóvel financiado (saldo devedor atualizado e autorização do banco credor).
A contratação de um advogado imobiliário para due diligence e revisão contratual costuma custar entre 1% e 2% do valor do negócio, ou um valor fixo na casa dos milhares de reais em transações menores (estimativa de mercado, que varia bastante por região e complexidade). É um custo pequeno diante do risco.
Se o comprador desiste, a regra padrão das arras confirmatórias é a perda do sinal. Se o vendedor desiste, ele devolve o sinal em dobro. Havendo arras penitenciais, esse valor funciona como teto da indenização — não cabe pedir perdas e danos além disso.
Em imóveis na planta, vale a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que permite à incorporadora reter até 25% do valor pago em regra geral, e até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, além da corretagem.
Quem não quer dinheiro de volta, e sim o imóvel, pode buscar a execução específica: ação judicial para obrigar a outra parte a outorgar a escritura — instrumento particularmente eficaz quando a promessa está registrada na matrícula.
O contrato também pode ser anulado em casos de erro, dolo, coação, simulação ou vício redibitório (defeito oculto relevante).
Posso usar modelo pronto da internet? Como ponto de partida, sim. Como documento final, não é recomendado: cada negócio tem particularidades (financiamento, espólio, permuta) que um modelo genérico não cobre.
Quanto custa registrar e lavrar a escritura? Os emolumentos são fixados por tabela estadual e variam com o valor do imóvel. Somando escritura e registro, é comum que o total fique em torno de 1% a 1,5% do valor do imóvel — sempre confira a tabela do seu estado.
Quem paga o ITBI? Por costume, o comprador, antes da lavratura da escritura ou do registro, conforme a regra do município.
Contrato de gaveta é válido? É válido entre as partes, mas não transfere a propriedade e não produz efeitos contra terceiros. É uma das piores formas de segurar um imóvel.
Dá para assinar digitalmente? Sim. Assinaturas com certificado ICP-Brasil têm presunção de autenticidade, e cartórios já aceitam atos eletrônicos pelo e-Notariado.
Preciso de corretor? Não é obrigatório, mas a intermediação profissional reduz erros de documentação e organiza o processo. A comissão de corretagem gira, em média, entre 5% e 6% do valor da venda em imóveis urbanos.
